Почти 700 жилых комплексов с квартирами-кондо по всей Калифорнии внесены в черный список ипотечной корпорации Fannie Mae. Это существенно осложнило владельцам возможность продать свою недвижимость, поскольку большинство покупателей больше не могут оформить традиционную ипотеку, пишет Daily News.

Fannie Mae не выдает кредиты напрямую, но выкупает почти половину всех ипотечных займов в США вместе с Freddie Mac и перепродает их инвесторам. Попадание в список означает, что покупатели больше не могут получить так называемый квалифицированный ипотечный кредит — наиболее доступный и выгодный по условиям займ. Без таких кредитов спрос резко снижается, а цены на жилье падают.

Для чего создан список?

Список составляется для защиты Fannie Mae от объектов, которые считаются небезопасными, плохо застрахованными или требуют слишком больших затрат на ремонт. После трагедии в Surfside, Флорида, в 2021 году, где в результате обрушения жилого здания погибло 98 человек, Fannie Mae ужесточила критерии.

По данным на 11 марта 2025 года, в Калифорнии насчитывается уже 733 объекта в черном списке. Только в Южной Калифорнии — 438 комплексов, в том числе 237 в округе Лос-Анджелес и 98 в округе Сан-Диего. Особенно пострадали районы, пережившие стихийные бедствия, например Pacific Palisades после январских пожаров.

Почему он непубличный?

Две компании — Katzman Chandler в Форт-Лодердейле и Allcock Marcus, имеющая офисы в Бостоне и практикующая во Флориде — создали веб-сайт для проверенных владельцев кондоминиумов, членов совета директоров и управляющих недвижимостью, которые могут спросить, не занесен ли их кондоминиум в черный список: condoblacklist.com.

Компании заявили, что не будут публиковать список, созданный после обрушения Champlain Towers South в Surfsi.de в 2021 году, поскольку это может нанести ущерб репутации кондоминиумов и потенциально снизить стоимость недвижимости, что создаст проблемы с ответственностью. Возможно, именно поэтому Fannie Mae не опубликовала список, хотя никто не уверен, поскольку корпорация не указала свои причины.

Что ждет продавцов?

Многие владельцы, не сумевшие найти покупателей, вынуждены снижать цену или сдавать жилье в аренду. Риелторы говорят, что без доступа к обычной ипотеке продаются только те квартиры, на которые находятся покупатели с наличными. Альтернатива — более дорогие и рискованные non-QM-займы, которые сейчас активно ищут брокеры.

В то же время, сами ассоциации кондоминиумов (HOA) не могут себе позволить дорогостоящие страховые полисы или реконструкцию стареющих зданий. Закон Калифорнии требует регулярных инспекций конструкций, а кризис страхования усилил давление на владельцев. Но повышение ежемесячных платежей, по словам агентов, может привести к волне срочных продаж и падению цен.

Юристы ожидают, что список Fannie Mae будет только расти, поскольку многие здания, построенные 30–40 лет назад, уже нуждаются в капитальном ремонте, на который нет средств ни у владельцев, ни у банков.